6年产业裂变，达切断导火索了吗？

　　导语

　　2014年，中国房地产业正在告别“黄金10年”，而达却似乎将迎来最好的时光——它很快会成为资本市场又一个大故事，这也是它能否解除束缚的关键时刻。

　　文_本刊记者 黄秋丽 编辑_吴金勇

　　“我今天的心情前所未有、分喜悦，我的家人和我一起来到昆明参加第100座达广场的开业。”说到这王健林看了一眼台下的嘉宾席。他的夫人林宁，名气比他还大的儿子王思聪就坐在那儿。

　　10月30日，昆明西山达广场开业的前一天，王健林和家人坐着私人飞机来到了昆明。

　　台下嘉宾席上的10多位老外很是显眼，他们是达重要的供应商或合作伙伴，既有百胜餐饮等知名跨国公司的中国区总裁，也有国美、华润家、哈森鞋业等国内品牌连锁企业的负责人。

　　“100不仅仅是规模和速度，更意味着一个品牌的成熟，”王健林说，现在中国很多城市都能看到达广场，他希望以后能在全球都能看到，“我毕生的梦想就是让达品牌走向世界。”2012年以来，除了大手笔收购英国圣汐游艇、美国第二大院线公司AMC之外，达在纽约、伦敦、马德里等地都有房地产项目落地。

　　2014年，中国房地产业正在告别“黄金10年”，而达却似乎迎来了最好的时光。它即将成为全球最大的商业不动产公司，商业地产板块正在港交所谋求上市，困扰多年的资本问题有望迎刃而解。它还是全球最大的电影院线公司，达院线也正在国内A股排队上市。此外，它在消费、旅游、文化产业领域的资产也已大得惊人，达百货、达宝贝王、大歌星KTV等品牌正在崛起。这时再用房地产来界定达已经不合适，那个当初盖房子的达，变成了既盖房子也做内容产业的达。按照达公布的招股说明书，达的市值或将达到600亿美元，相当于3个科。

　　在2009年之前，达远不是最受关注的房地产企业。2007年上市的碧桂园、2009年上市的恒大，都因改写了中国首富的记录而一夜爆红，它们都是有上亿平方米巨量土地储备的住宅开发公司。2008年之前达广场只有11家店，而到2014年底达广场的数量将比6年前增长10倍。6年间，达广场占据了中国一二三线城市的核心地段，并且即将在2015年上半年成为全球最大的商业不动产企业。

　　过去6年中，达到底发生了什么?

　　高速裂变

　　开业3天，90多客流，超过1亿元的营业额。

　　10月31日，昆明西山达广场开业，熙熙的人流不仅让商场显得拥挤，还造成了周边交通的严重拥堵。这样热闹的开业景象对于达并不少见。9、10两个月，达接连有5家达广场开业，东莞、马鞍山店都有几十的人流量，销售额虽然没有过亿也相当可观。

　　作为达开发的第100个城市综合体，昆明达广场明显与众不同。除了王健林亲自到场庆祝开业外，它还拥有全国唯一的、300米高的双子塔。双子塔的顶部仍在施工，但坐落其中的达顶级的瑞华酒店也已开业。王健林透露，项目从谈判到签约只用了2个月的时间，26个月就建成开业了。

　　在很多同行看来，这样的速度不可思议。如果没有施工难度较大的双子塔，达最快18个月就能建成开业。2014年一共有24家达广场开业，而同行中1年能开出5家店的也不多。

　　速度是达成功的关键。“这种快速开发的模式能调动政府的积极性。”中国商业联盟秘书长王永平说，达的开发节奏符合官员的政绩需求，任期之内就能得到他们想要的。因此，引入达成为不少城市招商引资的重要任务，达的拿地成本极低。

　　达的快速发展始于2008年。很难想象，那一轮调控中，达还是一家遭遇危机的公司，资金链相当紧张。2008年11月，“4亿”刺激经济政策出台之后，地方政府急于卖地，银行急于放贷。银监会每个月检查银行放贷是否达标，房地产贷款甚至连四证、资本金都不看，只要申请就有。但很多人被之前的形势吓怕了，不敢拿地。但王健林决定大干一场，“中国建国几十年，这样的机会以后还有吗?”他一声令下，达仅仅在2008年底就抢了十几个项目，2009年初又是十几个，土地的价格低得惊人。在上海和南京这样的城市，达拿到的土地价格也就每平米1000多，2009年住宅楼开盘价是地价的十几倍。

　　但如果没有成熟的商业模式，达也不会有今天的格局。达商业模式的转折发生在2006年，宁波鄞州达广场的成功。鄞州达广场拿地时周边还是一片荒凉的稻田，前不见村后不见店。达开始并没有把握，但开业之后的成功完全超出了预期。“从这个项目开始达好像真正懂了商业地产。”王健林说。宁波鄞州项目帮助达解决了两个问题，其一2008年达开始向三线城市布局，鄞州偏僻之地所取得的成功坚定了对进入三线城市的信心;其二很多品牌商家也对跟随达开店发展有了信心。

　　从2000年转型做商业地产以来，历经第一代单店、第二代组合店到宁波鄞州项目代表的第三代城市综合体，达商业模式几经波折，曾经历过巨大的挫败。其沈阳达广场在经过三次修改之后仍然不见起色，不仅和商铺业主打了222场官司，最后不得不花费近10亿从业主手中买回炸掉。

　　2008年那轮调控还有一个意想不到的后果，商业地产在对抗经济周期、增加就业和税收等方面的优势，越来越获得政府和行业的认同。也是从2008年开始，政府官员纷纷登门请达投资，达进入了“病毒式”发展的阶段——2008年达全国只有10家店，2009年就开出了9家店，2010年15家，从此之后每年递增，到2014年已经达到惊人的109家。

　　达的发展速度不是线性的，更像是细胞分裂：1个变2个、2个变4个。“达成功主要因为它有符合中国国情的商业模式。”RET睿意德高级董事王玉珂说。达发明了城市综合体的商业地产发展模式，即持有型的商业物业配建可售型物业，以销售物业回款来补贴回报率低的商业物业，从而解决发展中资金的问题。国外商业地产有成熟的金融工具REITs(房地产信托投资基金)的支撑，在国内缺乏此类工具，主要资金来源依然是银行。现在城市综合体已经在中国泛滥，达有无数的模仿者，但是都不成功。

　　“达在很多方面都更标准化，在执行力上也没有人比得上。”王永平说，看上去好像别人跟达只差一点点，“但是一点点到最后就差了很多”。达广场18个月就能建成开业，主要是因为它有自己的达院线、达百货、大歌星等主力店资源，在招商上比别的公司容易得多。不仅如此，达对商家形成了强势的话语权，经营不好的商家会被末位淘汰，不愿意在某个达广场开店的连锁品牌会被剔除达的合作名单。这与很多商场求着别人来开店有天壤之别。

　　时间与空间

　　在王永平看来，达的快速发展是“以时间换空间”，短短6年达商业地产完成了在全国主要城市的布局，达一举超越了许多比它大的公司。

　　2008年底，当很多公司开始学习达商业地产时，达已经先人一步，率先在旅游地产布局。这一年，达联合联想、泛海等5家实力雄厚的企业，一口气签下了长白山、大连金石滩、西双版纳和三亚的旅游地产项目，最小的也有十几平方公里。2009年达拿下了位于武昌黄金地段的楚河汉街项目，定位于做文化地产。

　　“达最牛的地方在于它能比别人提前布局，等别人都想到你就没有机会了。”达一位长期跟随王健林的高管说，达的成功在于战略的成功。他眼中的王健林是一位战略家，“如果他是一位将军，他不会计较一个城池的得失。为了全局丢掉一两个地方都是不心疼的。”

　　时间和速度始终是解读达的关键词。达用时间和速度换来的，不仅仅是巨大的规模——即将达到的2000多平米、世界第一的持有物业量，还有宏伟的、充满想象力的产业架构。

　　在做商业地产时迫于招商难，达自己做了达院线、达百货、大歌星等内容产业。从2009年做这些体量巨大的旅游、文化地产项目时，文化旅游产业已经悄然出现在达产业版图上。达在文化产业的大手笔布局，是一般的公司不敢想的。在与达签订排他协议的艺术家或者团体中，有世界顶级艺术大师马克·费舍尔(2008年北京奥运会艺术总监)，拉斯维加斯的“O”秀、梦秀导演弗兰克·德贡，以及世界最顶级的主题公园设计公司、加拿大福瑞克公司。此外，达还挖来了迪士尼的副总裁。2013年，达青岛东方影都奠基，美国好莱坞的几大电影制作公司悉数到场，好莱坞、中国多位大牌电影明星出席，这让中国的几大电影节黯然失色。

　　在昆明达开业庆典上，王健林还透露，达可能进入航空业，这有助于达在旅游产业的布局，“未来达也许还是中国最大的旅游集团”。达已经越来越不像一家地产公司——它已经拥有全球最大的电影院线公司，中国最大的酒店集团，中国最大的百货公司，中国最大的文化产业集团。

　　房地产是最容易赚钱的行业，因此中国出现了一批大型房地产公司。但这只是个阶段性的现象，未来也不一定需要这么多，很多公司可能转向其他产业。2012年以来，随着住宅房地产市场供给的日趋饱和，转型已经成为很多公司的心病。最为激进的恒大，甚至已经进入粮油、牛奶等产业。达的探索比别人早了10多年。2000多平米的持有型商业物业，已经让达变成了一个巨大的平台，依托着这个平台，达已经走在了去地产化的道路上。王健林的目标是，“到2020年，房地产的收入只占达收入的一半。”

　　切断导火索

　　时间是达成功的关键因素，但是时间对于达还有另外一面。“达始终是在跟时间赛跑，”王玉珂说，达用销售物业回款支撑商业物业的发展，但如果销售出现问题，“达如此庞大的产业架构基本失去了基础。”产生这个问题一个关键在于，这些年达迟迟未上市，它没有匹配的资本平台。

　　从2011年以来，达的资金链已经日趋紧张。根据达公布的招股说明书，2011年达商业地产经营活动产生的现金流达359亿(主要来自物业销售)。2012年大幅降至115亿;2013年进一步降到68亿;2014年上半年变成了负数89.5亿。一位资本界人士分析，虽然达商业地产经营现金流日益萎缩，但投资力度却不减，一直保持在每年200亿之上，巨额缺口只能靠融资活动解决，达“以售养租”模式已彻底蜕变为“以融养租”。据招股说明书，2013年达商业地产融资活动资金净流入379亿，2014年上半年达351亿。如果IPO融资370亿(60亿美元)，则全年融资超过720亿。

　　产业与资本犹如达的两条腿，规模越来越大，靠产业一条腿走路的达已经越来越难。“不解决这个问题，达就像坐在火药桶上。”一位业界人士说。

　　对于达另外一个质疑，就是它在商业运营上的低效。根据招股说明书，达2014年上半年租赁面积808.7平方米，收入51.77亿元，平均每天每平方米租金收入2.5元。“这样的水平，在行业内可以说是非常低，像北京嘉茂(西直门)购物中心的平均租金水平都在20-30元/天/平方米。”一位业界人士说，这与达速度太快、大部分项目处于培育期有关，由于达广场大部分购物中心都位于二三线甚至四线城市，整体上也拉低租金收入。此外由于速度太快，达人才梯队跟不上，这也是运营低效的原因。

　　快速发展对达的发展质量产生了不利的影响，这不仅体现在业界对达商业利润低的诟病上。2014年7月26日，武汉达公馆因房屋质量、物业管理等方面的问题，自发组织了业主集体开车抗议游行，向达讨说法。但在速度和质量取舍上，王健林目前的首选依然是速度，达依旧处于高速发展期。根据招股书，截至2014年6月30日达有5650平米在建工程，超过2013年底恒大全国第一的3948平米在建工程面积。

　　从一个更长远的时间看，提高运营水平和盈利能力，才是考验达的终极问题。由于这几年商业地产一哄而上，市场很快被摊薄了，加上网上购物对传统零售业的冲击，商场经营的难度越来越大。“达未来在经营上调整的空间非常大。”王永平分析说，达广场在规划设计上非常过硬，物业本身没有硬伤，而且大部分位于城市中心地段，相比其他公司达依然是最有优势做好的。从2011年以来，达已经开始和外部专业公司合作，对其已经开业的达广场进行优化，以提升运营效率。

　　文化旅游地产对于达而言是更大的挑战，据业界人士透露，达长白山、青岛影都项目的难度都非常大，主要原因是这些旅游地产项目地处偏僻，配建的住宅销售困难，整个项目的现金流很难短期平衡。“这样的项目达不做别人也做不了，因为需要熬很长的时间。”